Czy warto kupować nieruchomość w Czarnogórze i jak najlepiej to zrobić?

W dzieciństwie wielu prawdopodobnie marzyło o domu nad morzem, bo tak romantycznie jest mieszkać w kurorcie. Dorośli kupują czasem taką nieruchomość nie tyle po to, by tu mieszkać na stałe, czy przyjechać na wakacje bez obaw o rezerwację, ale po to, by zarobić na wynajmie mieszkania. Ta sama Czarnogóra corocznie przyjmuje kilkukrotnie więcej turystów niż mieszka tu ludzi, co oznacza, że ​​w sezonie będzie stały popyt na dobrze zlokalizowane mieszkanie i może się to szybko opłacić.

Studiując cechy nieruchomości w Czarnogórze, należy zauważyć, że mieszkania i domy w tym kraju mogą mieć ogromną liczbę zalet. Zastanów się nad głównymi, związanymi z większością mieszkań na sprzedaż.

• Popyt na mieszkania na wynajem krótkoterminowy w Czarnogórze gwałtownie rośnie w ostatnich latach i nie przewiduje się żadnych warunków wstępnych jego spadku. W 2017 roku liczba odwiedzających kraj po raz pierwszy przekroczyła 2 miliony i stale rośnie. Niskie ceny, w porównaniu z wieloma innymi kurortami, przyciągają tu turystów, a państwo ustanowiło również ruch bezwizowy z większością swoich sąsiadów i wieloma krajami postsowieckimi. W efekcie 20% gości pochodzi z Serbii, Rosji i Ukrainy łącznie zapewnia taką samą kwotę, do 10% odwiedzających zapewnia Bośnia i Hercegowina, ale przyjeżdżają tu również zamożni turyści z Europy Zachodniej.

• Atrakcyjność inwestycyjna sektora mieszkaniowego w kraju jest dobra, ponieważ dla inwestorów zagranicznych powstały przejrzyste i realistyczne zasady, do złudzenia przypominające pod tym względem wzorową Unię Europejską. W dodatku kraj dopiero po odzyskaniu niepodległości w 2006 roku zdał sobie sprawę, ile może zarobić na turystyce, bo tu po tej dacie zbudowano ogromną ilość zasobów mieszkaniowych. Oznacza to, że powstaje wiele nowych budynków wybudowanych przy użyciu nowoczesnych technologii, dodatkowo nie ma problemu ze znalezieniem wolnego mieszkania do zakupu.

• Jeśli chcesz, możesz znaleźć stosunkowo niedrogie mieszkania w Czarnogórze - tutaj średnia cena za metr kwadratowy nie działa nawet w przybliżeniu. Wszystko zależy od wielu specyficznych cech, na przykład historyczna wartość budynku powoduje wzrost opłat, ale obecność w pobliżu działki pod obiecujący rozwój znacznie obniża cenę. W efekcie dokładnie ta sama obudowa w odległości 300 metrów od siebie może mieć różne ceny. Dodatkowo na ceny ma wpływ czynnik geograficzny – w prestiżowej nadmorskiej Budvie osiedle jest najdroższe, reszta wybrzeża jest trochę tańsza, ale na odludziu ceny są znacznie niższe, choć góry też są tu piękne .

• Polityka podatkowa i komunalna w Czarnogórze również przyczynia się tylko do zakupu mieszkań tutaj. Np. kupując mieszkanie na rynku wtórnym, podatek wyniesie tylko 3% kosztów, ale jeśli sprzedającym jest sam deweloper, takiej nadpłaty nie będzie. Roczny podatek dla właścicieli waha się od 0,1% do 1% kosztu za metr kwadratowy w tym regionie, ale i tak nie jest to dużo.

• Inwestowanie nie ogranicza się do inwestycji w budownictwo mieszkaniowe – więksi inwestorzy budują infrastrukturę, taką jak szkoły z wykładowym językiem angielskim lub rosyjskim, porty jachtowe i wiele innych udogodnień. Taka poprawa sytuacji dodatkowo przyczynia się do tego, że turyści przyjeżdżają tu licznie, co oznacza, że ​​jeszcze bardziej opłaca się tu wynajmować mieszkania.

• Czarnogóra jest uważana za jeden z najbardziej przyjaznych środowisku krajów., ponieważ nie ma tu poważnego przemysłu, a zatem dalszy wzrost potencjału turystycznego wydaje się całkiem naturalny.

Oczywiście występują też pewne wady, ale są one stosunkowo nieliczne i dla wielu osób nieistotne. Jednak to dla Ciebie mogą okazać się poważną wadą, dlatego też je rozważymy.

• Czarnogóra ma oficjalny status kandydata do członkostwa w Unii Europejskiej, ale jeszcze nim nie stała i nie można powiedzieć, że stanie się to w najbliższym czasie. Dla wielu inwestorów z przestrzeni postsowieckiej kupno domu za granicą jest również przydatne w kontekście uproszczonego otrzymania wizy Schengen, posiadając również mieszkanie w kraju UE można ubiegać się o zezwolenie na pobyt, a następnie o paszport.

• Czarnogóra ma wybitną prowincjonalną przeszłość socjalistyczną - mimo wprowadzanych innowacji infrastruktura w porównaniu z Europą Zachodnią kuleje. Np. praktycznie nigdzie w kraju nie ma centralnego ogrzewania, choć zimą, nawet na stosunkowo ciepłym wybrzeżu, temperatura wynosi tylko 3-7 stopni Celsjusza.

Miejscowi zwyczajowo ogrzewają pomieszczenia za pomocą klimatyzatorów, ale tutaj sieć energetyczna może już zawieść - przestoje z powodu szczytowych obciążeń nadal nie są niczym dziwnym. Między osławioną Europą a naszymi brzydkimi realiami, które potrafią odstraszyć niektórych zamożnych turystów, między innymi mentalność i wyszkolenie miejscowego personelu.

Jak już wspomniano, państwo w sposób zorganizowany podeszło do rozwoju infrastruktury turystycznej – przynajmniej działki oddano w ręce prywatnych deweloperów, a ci, chcąc zrekompensować wydane środki, pospieszyli z budową ogromnej ilości mieszkań. Z jednej strony obfitość ofert powinna była doprowadzić do pewnego spadku cen nieruchomości, ale w przypadku Czarnogóry widzimy, że tutaj inwestycje już zaczęły się opłacać.

Praktyka pokazuje, że kupując dom w Czarnogórze, warto nie szukać przedmiotu na własną rękę, ale szukać pomocy u lokalnych konsultantów... Sam nie możesz nawet z grubsza zrozumieć, dlaczego drogi dom kosztuje tak dużo, a wybierając tańsze mieszkanie, nie będziesz mieć pewności, że znasz wszystkie zagrożenia związane z takim zakupem.

Eksperci zauważają, że w ostatnich latach rosnący popyt intensywnie pobudza deweloperów, którzy dążą do jak najszybszego ukończenia powstających obiektów, co nieuchronnie pogarsza jakość wykonania. Biorąc pod uwagę, że w tym górzystym kraju okresowo zdarzają się trzęsienia ziemi, warto zastanowić się kilka razy przed zakupem mieszkania w „niedokończonym” nowym budynku.

Ponadto nierzadko słyszy się skargi, że budynki położone u podnóża gór mają zwiększoną tendencję do stopniowego toczenia się, a nawet zawalania.

Jeśli chodzi o pierwszą linię, to wielokrotnie trudniej będzie tu kupić mieszkania, choćby ze względu na to, że tutaj popyt ze strony szczególnie zamożnych obcokrajowców jest szczególnie wysoki. Kilka lat temu niektóre wpływowe zachodnie media pisały, że około 14% całego terytorium Czarnogóry zostało już kupione przez cudzoziemców i należy przypuszczać, że interesują ich przede wszystkim wybrzeże. Niemniej jednak, są opcje nawet tutaj, po prostu przygotuj się na wyrzucenie bardzo znacznej kwoty.

Czarnogórski rynek mieszkaniowy ma ogromny rozpiętość cenową – zbyt wiele czynników wpływa na ceny. Weźmy na przykład zasób mieszkaniowy - możesz dostać mieszkanie zarówno w starym wieżowcu, który zasadniczo nie różni się od typowego radzieckiego, jak i w stosunkowo nowym budynku, zbudowanym już w czasach niepodległości, biorąc pod uwagę wszystkie nowoczesne wymagania budowlane.

Znowu gdzieś w górach lub nawet w stolicy Podgoricy ceny mogą okazać się nieco poniżej średniej, ale duże pytanie brzmi na ile taka inwestycja się opłaci, bo statystyki pokazują, że przytłaczająca większość turystów zagranicznych tak się nie spieszy dużo do gór jak do morza.

Wszystkie te czynniki nie pozwalają nam określić średniej ceny za metr kwadratowy – dokładniej można ją obliczyć, ale w praktyce nie przynosi to żadnej korzyści, bo może być tańsza i dużo droższa. Jeśli nadal jesteś zainteresowany i chcesz mieć chociaż ogólne pojęcie, na ile powinieneś liczyć, powinieneś wiedzieć, że 40 tys. euro to minimalny kapitał, który pozwala na zakup małego kawalerki o powierzchni 20 metrów kwadratowych.

Małe, rodzinne mieszkanie o powierzchni około 50 mkw. będzie kosztować w ten sposób 60 tys.

Jeśli interesuje Cię dom z działką, koszt w dużej mierze będzie zależał od budynku, a nie od samego terytorium. Na przykład 60-metrowy dom na dziedzińcu o powierzchni 200 metrów kwadratowych może kosztować około 80 tysięcy euro, ale przestronna willa o powierzchni 200 metrów kwadratowych z działką o kolejnej 300 pociągnie za dobre 170 tysięcy.

Różnica w cenach zależy nie tylko od bliskości morza, ale także od konkretnego położenia geograficznego. Przede wszystkim w każdym regionie bardzo doceniany jest widok z okna, szczególnie imponujące są mieszkania, z których wyraźnie widać zarówno góry, jak i morze.

Naturalnie, ogromnym plusem jest to, że okolica ma własny dostęp do morza, najlepiej - własną plażę, gdzie osoby postronne, chyba że na zaproszenie właściciela, nie mogą się dostać.

Jeśli mówimy o regionach, to wśród najlepszych miejsc są zwykle nazywane Riwiera Budva (okolice kurortu Budva) i Boko-Kotorska (wybrzeże Zatoki Kotorskiej, w tym Tivat).

Możesz spróbować zaoszczędzić, wybierając nocleg gdzieś na Riwierze Barskiej lub nawet w okolicach Ulcinj. Jednocześnie trzeba zrozumieć, że nie bez powodu jego koszt jest niższy – jest mniej okazji do elitarnego wypoczynku, turyści nie są tak chętni, by tam jeździć, a zatem zysk prawdopodobnie nie będzie tak wysoki.

Jak wynika z powyższego, obywatelstwo Czarnogóry do nabycia nieruchomości w kraju oczywiście nie jest wymagane - w rzeczywistości państwo jest wręcz przeciwnie zainteresowane inwestowaniem tu swoich pieniędzy przez cudzoziemców, a zatem maksymalnie uprościło procedurę. Co więcej, chociaż perspektywy i czas przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej nie są jeszcze w pełni jasne, wiele osób uważa dziś, że uzyskanie paszportu tego kraju to dobry sposób na szybkie uzyskanie obywatelstwa Unii Europejskiej.

Inną rzeczą jest to, że tutaj wszystko nie jest takie proste - Czarnogóra prosi o faktyczną sprzedaż paszportu. Aby kupić nieruchomość na pustyni, aby uzyskać dokument, będziesz musiał zapłacić od 250 tysięcy euro, aw rozwiniętym regionie - od 350 tysięcy, a kolejne 100 tysięcy w każdym razie musi zostać przelane na rachunki samego państwa. Co więcej, ta opcja nie jest dostępna dla wszystkich - w ciągu trzech lat od uruchomienia programu (2018-2021) trzeba będzie złożyć wniosek, a spośród wszystkich wnioskodawców, którzy będą mogli uczestniczyć.

W przypadku braku dużych pieniędzy można iść dłuższą drogą, posiadając wcześniej zezwolenie na pobyt w kraju. Jeśli kupiłeś tutaj dom, otrzymujesz zezwolenie na pobyt czasowy, które jest ważne tylko przez rok - w tym czasie musisz zdobyć przyczółek i uzyskać dodatkowe powody pobytu. Jeśli nie znalazłeś pracy i nie związałeś się małżeństwem z kimś z okolicy, możesz obejść się bez wizy tylko wtedy, gdy zakupiony obiekt kosztuje więcej niż 40 tysięcy euro - wtedy możesz przedłużyć pozwolenie na pobyt.

Bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości zdecydujesz się nabyć w Czarnogórze – mieszkanie, działkę czy dom – Twoja transakcja rozpocznie się od tzw. umowy przedwstępnej. Niewiele mówi - opisuje warunki zawarcia transakcji (co, gdzie, kiedy, za ile, od kogo i do kogo), uwzględnia sposób i warunki wpłaty, a także określa wysokość wpłaty, zazwyczaj około 10% uzgodnionej wartości zakupionego obiektu. Określoną kwotę kaucji należy przekazać poprzedniemu właścicielowi, który jest zobowiązany do wystawienia pokwitowania za to, że otrzymał pieniądze określone w umowie przedwstępnej.

Następnie zostaje zawarta główna umowa sprzedaży, o której rejestrację prawną należy zwrócić się tylko do państwowych urzędów notarialnych Czarnogóry - takie są przepisy kraju. Jest tu już zauważalnie więcej zaznaczonych punktów – oprócz tego, co zostało opisane powyżej, należy wspomnieć np. o tym, że sprzedawca wyraża zgodę na przerejestrowanie przedmiotu na inną osobę.

Jak stwierdzono powyżej, przy zakupie domu na rynku wtórnym dla obywateli krajów postsowieckich podatek wynosi 3% kwoty. Generalnie, jak pokazuje praktyka, podatki, obsługa prawna i ponowna rejestracja razem zwiększają koszty o około 5%, więc wybierając nieruchomość, należy również wziąć pod uwagę taką marżę.

Klauzula, że ​​sprzedawca nie będzie miał nic przeciwko ponownemu wydaniu, jest ważna z tego powodu, że każdy nowy właściciel, logicznie rzecz biorąc, powinien natychmiast zarejestrować nabycie w katastrze stanowym dla siebie... Jednak zgodnie z czarnogórskim prawem można to zrobić nie w dowolnym momencie w przyszłości, ale w ciągu pierwszych 30 dni od daty transakcji. Lepiej nie eksperymentować z tym, co się stanie, jeśli legalizacja nie nastąpi w proponowanym terminie i aby nie było niepotrzebnych problemów ze strony sprzedawcy, który „zmienił zdanie” i wsadził szprychę do koła, klauzula o jego zgodzie na przedłużenie jest specjalnie określona w umowie.

Kupując darmową działkę, planując zająć się budową na własną rękę, warto wziąć pod uwagę, że w Czarnogórze daleko od wszystkich gruntów wiąże się dalszy rozwój. Może być wiele powodów, dla których dana lokalizacja z punktu widzenia ustawodawstwa nie nadaje się do budowy, ale prawie nie będziesz w stanie zmienić tego statusu terytorium, a każdy budynek wzniesiony przez Ciebie z ignorancji lub zuchwalstwa będzie być uznane za nielegalne i mogą zostać rozebrane...

Wielu naszych rodaków, planując zakup nieruchomości nad Adriatykiem, decyduje się na sprzedaż „dodatkowych” nieruchomości w swojej ojczyźnie, aby pomóc swoim pieniędzm. Podział jednej procedury na dwa etapy znacznie opóźnia proces i wiąże się z dużą ilością papierkowej roboty, dlatego niektórzy potencjalni inwestorzy nie chcą nawet rozważać takiego pomysłu, uznając go za zbyt trudny do zrealizowania. W rzeczywistości problem można rozwiązać nieco łatwiej, niż mogłoby się wydawać.

Istnieją międzynarodowe agencje nieruchomości oferujące usługę wymiany, powiedzmy, rosyjskich nieruchomości na czarnogórskie. Zamiast dwóch oddzielnych transakcji, z których każda może zająć dużo czasu, proponuje się jedną i dość szybką, ponieważ nie szukasz ani kupca rosyjskiej nieruchomości, ani sprzedawcy czarnogórskiej nieruchomości - to jest, rozważ, ten sam podmiot prawny. W rezultacie możesz nigdy nie dostać pieniędzy w swoje ręce, ale nie czekasz, aż przedmiot, który sprzedajesz, zostanie kupiony - specjaliści po prostu przyjeżdżają pod wskazany adres i szacują, ile może kosztować oferowany przez Ciebie dom lub mieszkanie.

Dzięki współpracy z poważną firmą możesz uprościć proces ponownej rejestracji, nawet jeśli „zjada” część budżetu... Co więcej, takie usługi zwykle działają tylko w Moskwie, Sankt Petersburgu i innych dużych miastach, w których istnieje zapotrzebowanie na nieruchomości.

Odpowiedzi na pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Czarnogórze znajdują się w poniższym filmie.